Päivän sana 
Päivän pyhät 
Liisankatu 29 A kiinteistö on rakennettu lahjoitusvaroin vuonna 1905. Kotikirkko sijaitsee rakennuksen neljännessä kerroksessa. Kuva: Helsingin ortodoksinen seurkaunta
Pappilatalon Kotikirkossa Helsingissä vietetään lokakuussa sekä marraskuun lopulla (24.11.) vuosittaista temppelijuhlaa, pian 120. kerran. Pyhäkön kupoli loistaa kauniisti syksyn ruskan keskellä Liisankadulla. Tarkkasilmäinen ohikulkija saattaa kuitenkin huomata kimmeltävän kupolin lisäksi 1900 luvun alussa rakennetun talon huonokuntoiset rappaukset. Helsingin ortodoksinen seurakunta omistaa Liisankatu 29 ja Unioninkatu 39 kiinteistökokonaisuuden ja on rakennuttanut molemmat talot. Näin myös niiden kunto on seurakunnan vastuulla. Kiinteistökokonaisuuteen on kertynyt miljoonien korjausvelka.
Valtuusto on valtuuttanut seurakunnan ottamaan tänä vuonna 2,5 miljoonan lainan Liisankatu 29 ja Unioninkatu 39 kiinteistöjen katto- ja julkisivuremontin toteuttamiseen. Korjauksien arvioidut kustannukset ovat kuitenkin ylittäneet annetun budjetin raamit ja viivästyneet.
Viimeisinä vuosina ja vuosikymmenenä on keskusteltu useaan otteeseen erityisesti Liisankatu 29-Unioninkatu 39 kiinteistökokonaisuuden korjauksista sekä mahdollisesta yhtiöittämisestä ja osittaisesta myynnistä.
Miksi asia on noussut ja yhä uudelleen nousee päätöksenteossa esille? Tässä jutussa pyritään valottamaan asiaa tarkemmin ja kertaamaan syyt, mitkä ovat johtaneet tähän tilanteeseen.
Syyskuussa hylättiin aloite yhtiöittämisestä
Edellisen kerran seurakunnan Helsingin keskustan sijoituskiinteistöistä keskusteltiin Helsingin ortodoksisen seurakunnan valtuuston 26.9. kokouksessa. Elise Tamminen oli tehnyt aloitteen Liisankatu 29 ja Unioninkatu 39 kiinteistökokonaisuuden yhtiöittämisestä. (Valtuuston kokouksen esityslista ja aloite julkaistu ja luettavissa seurakunnan sivuilla)
Aloitteessa ehdotettiin, että ”Unioninkatu 39 myytäisiin kiinteistökehittäjälle, jonka kanssa yhteistyössä seurakunta voisi kehittää omistukseensa jäävää Liisankatu 29 asunto-osakeyhtiötä. Varoja Liisankatu 29 korjauksiin ja kehittämiseen voitaisiin saada Unioninkatu 39: stä yhtiöittämisen jälkeen saadulla myyntivoitolla.”
Aloitteessa valtuutettu Elise Tamminen katsoi tämän olevan ainoa ulospääsy taloudellisesti tukalasta tilanteesta:
”Seurakunnalla ei mielestäni ole tosiasiassa taloudellisia edellytyksiä selvitä Unioninkatu 39 – Liisankatu 29 tulevista eikä juuri nyt välttämättömistä ja mittavista peruskorjauksista ja remonteista, ja toimia käytännössä varoja kiinteistöihin sijoittajana ilman, että se näkyy seurakunnan toiminnoissa ja johtaa lopulta väistämättä seurakunnan nykyisten perustoimintojen karsimiseen. Kiinteistöistä ja niiden korjaustarpeesta tehdyt vuosikorjaus-, perus- ja muut askelmat osoittavat yhdessä taloudesta tehtyjen laskelmien kanssa, että valtuustolla ei ole vaihtoehtoja, jos se haluaa toimia vastuullisesti ja varmistaa seurakunnan talouden kestävyyttä tulevina vuosina ja vuosikymmeninä. Seurakunta ei niinikään voi tai saisi ottaa lainoja, joilla sidotaan vuosikymmeniksi tulevien sukupolvien mahdollisuudet selvitä perustoiminnoista ja kehittää seurakuntaa.”
Valtuusto on jo kaksi vuotta sitten, 1.9.2022 kokouksessaan, päättänyt rajata kiinteistöjen tulevaisuuden kahteen vaihtoehtoon, käytännössä kiinteistöjen osittaiseen korjaamiseen tai osittaiseen yhtiöittämiseen. Tuolloin valtuusto edellytti, että seurakunnan neuvosto suunnittelee ja valmistelee molempia vaihtoehtoja sekä tuo valtuustolle yksityiskohtaisen suunnitelman, mitkä kiinteistön osat ja tilat jäisivät seurakunnalle ja mitkä voitaisiin mahdollisesti yhtiöittää ja mahdollisesti myös myydä. Valtustoon 7.12.2023 kokouksessa käsiteltiin neuvoston esitystä ja äänestettiin neuvoston pohjaesityksen, yhtiöittämisen ja osamyynnin sekä valtuuston 1. varapuheenjohtaja Ritva Blyn vastaesityksen välillä. Vastaesitys voitti äänin 9-5 ja sen mukaan valtuusto päätti: ”Etenemme edellisessä valtuuston kokouksessa päätetyllä tavalla ja teemme pakolliset korjaukset näihin kiinteistöihin. Uusi valtuusto uudella kaudella tekee lopullisen ratkaisun kiinteistön tulevaisuudesta.” (Valtuuston 7.12.2023 kokouksen pöytäkirja)
Nykyinen valtuusto jatkaa tehtävässään aina siihen saakka, kunnes uusi valtuusto valitaan. Vaalit päästään toimittamaan vasta sen jälkeen, kun hallinto-oikeus on antanut päätöksen siitä, toimiko kirkollishallitus 20.9.2023 laillisesti keskeyttäessään valtuustovaalit Helsingin ortodoksisessa seurakunnassa ja palauttaessaan vaalialuejakoa koskevan päätöksen takaisin valtuustolle. Näin myös kiinteistökysymys jää määrittelemättömäksi ajaksi pöydälle odottamaan seuraavan valtuuston valintaa.
Sijoituskiinteistöjen selvityksiä tehty ja käsitelty jo vuosien ajan
Nykyinen valtuusto ei ole suinkaan ensimmäinen, joka jättää Helsingin keskustan sijoituskiinteistöjä koskevan asian pöydälle tai palauttaa sen takaisin valmisteluun.
Seurakunnan sijoituskiinteistöjen tulevaisuus nousi ensimmäisen kerran valtuuston asialistalle vuonna 2011 kiinteistöselvityksen myötä. Jo tuolloin seurakunnalle suositeltiin sijoituskiinteistöjen myyntiä tai yhtiöittämistä. 13 vuoden aikana seurakunnalle on tehty useita selvityksiä. Viimeisin ja nyt tulevan valtuuston pöydälle jäänyt selvitys on tilattu vuonna 2019. Tuolloin neuvosto oli pyytänyt valtuustoa tekemään yksityiskohtaisia selvityksiä Unioninkatu 39 kiinteistön myymistä varten. Valtuusto oli kuitenkin palauttanut asian neuvostolle perusteellisen selvityksen tilaamista varten. Neuvosto sai käsiteltyä tämän perusteellisen selvityksen vuoden 2022 alussa ja päätynyt 10.3.2022 esittämään valtuustolle kiinteistöjen yhtiöittämistä ja osittaista myyntiä. (Neuvoston 10.3.2022 kokouksen pöytäkirja) Lisäksi kaikki selvityksen vaihtoehdot toimitettiin valtuustolle.
Valtuusto käsitteli juuri tätä esitystä ja selvitystä 1.9.2022 kokouksessaan, minkä jälkeen asia on jäänyt määrittelemättömäksi asiaksi pöydälle seuraavan valtuuston päätettäväksi.
”Sijoituskiinteistöt vaikuttavat koko seurakunnan remonttien toteutukseen. Ja nyt tehdyt päätökset vaikuttavat koko seurakunnan tulevaisuuteen”.
Kiinteistöjen korjausvelka kasvanut liian suureksi
Miksi sitten Liisankatu 29- Unioninkatu 39 kiinteistökokonaisuuden tulevaisuuden vaihtoehtoja on selvitetty ja eri vaihtoehtoja on kartoitettu viimeisen vuosikymmenen aikana ja asia palaa yhä uudelleen asialistalle?
Helsingin ortodoksisen seurakunnan kiinteistöpäällikkö Kaj Rosenberg katsoo asian olevan yksinkertainen- keskustan sijoituskiinteistöjen korjausvelka on kasvanut liian suureksi.
”Seurakunnalla ei ole tällä hetkellä varoja Liisankadun ja Unioninkadun kiinteistökokonaisuuden ylläpitämiseen. Selvityksien ja laskemien mukaan Unioninkatu-Liisankatu kiinteistöillä on tällä hetkellä noin 25 miljoonan korjausvelka. Nyt meneillään olevat ja suunnitellut korjaukset tulevat kuitenkin käyttämään kaikki seurakunnan kassavarat ja edellyttämään lainanottoa. Seurakunnan tulisi siis ottaa 25 miljoonan euron lainan ja sitoutua neljännesvuosisadaksi käyttämään kaikki tuottonsa lainanlyhennyksiin. Pankit edellyttäisivät lainan saamisen ehtona huomattavia sopeuttamistoimia eli seurakunnan toimintojen supistamista.”
Laki ortodoksisesta kirkosta 79 § linjaa, että ”seurakunnan tuloja saa käyttää ainoastaan seurakunnan tehtävien toteuttamiseen.”
Seurakunnan sijoituskiinteitöjä ylläpidetään Mannerheimintie 8 kiinteistöistä saatavilla tuloilla.
”Helsingin keskustan Mannerheimintie 8 kiinteistö on tällä hetkellä ainoa kiinteistö, joka tuottaa voittoa. Mannerheimintie 8 kiinteistön tuotot eivät kuitenkaan edes riittäisi 25 miljoonan lainan vuosittaisiin lyhennyksiin.”
Kiinteistöpäällikkö Kaj Rosenberg näkee seurakunnan tulevaisuuden haastavana, mikäli seurakunta sitoutuu pitkällä lainalla keskustan Unioninkatu 39 ja Liisankatu 29 kiinteistöjen kunnostamiseen.
”Jos sitoudumme Unioninkadun ja Liisankadun peruskorjaamiseen, tulee se merkitsemään sopeuttamistoimia muualla. Seurakunnan toimintaa jouduttaisiin supistamaan ja vähentämään henkilöstön määrää arviolta jopa kolmanneksella, noin 20 henkilötyövuodella. Mikäli henkilökuntaa vähennettäisiin näin paljon, jäisi väistämättä eri alueilla pyhäkköjä tai rakennuksia tyhjilleen. Pidemmällä tähtäimellä seurakunta ei pystyisi huolehtimaan kaikista, etenkään yllättävistä korjauksista tai vaikkapa Mannerheimintie 8 ylläpidosta. Mannerheimintie 8 tuotto on tällä hetkellä vuositasolla vajaa miljoona. Se ei riittäisi edes mahdolliseen Liisankatu-Unioninkatu peruskorjauslainan vuosilyhennykseen.”
Jo tällä hetkellä seurakunnassa ollaan taloudellisesti tiukilla pyhäkköjen ja kiinteistöjen nykyisien korjauksien kanssa. Valtuuston kokouksissa on keskusteltu kiinteistöjen päätettyjen korjauksien etenemisestä ja pyydettiin selvityksiä niiden viivästymiseen. Valtuusto on myös pyytänyt kiinteistölautakunnalta selvitystä kiinteistöjen tilanteesta ja suunniteltujen remonttien toteutumisesta. Kiinteistölautakunnassa on syyskuun kokouksessa perustettu työryhmä̈ laatimaan seurakunnan sijoituskiinteistöjä koskien yhteistyöehdotusten pohjalta esityksiä̈ neuvostolle ja valtuustolle jo esitettyjen vaihtoehtojen lisäksi. Sijoituskiinteistöllä tarkoitetaan juuri Liisankatu-Unioninkatu sekä Mannerheimintie 8 kiinteistöjä.
”Hintojen nouseminen on aiheuttanut sen, että seurakunta joutuu käyttämään kaikki kassavarat Helsingin Pyhän Kolminaisuuden kirkon peruskorjauksen sekä Lahden Pyhän Kolminaisuuden kirkon kirkontornin ja seurakuntasalin korjaukseen, kunhan Lahden remontti saadaan sopeutettua valtuuston myöntämään budjettiin. Valtuusto on valtuuttanut seurakunnan ottamaan 2,5 miljoonan lainan Liisankatu 29 ja Unioninkatu 39 kiinteistöjen katto- ja julkisivuremontin toteuttamiseen. Uspenskin katedraalin kiireellinen muurin korjaus on jo tällä hetkellä viivästynyt.”
Kaj Rosenberg lopuksi summaa tilanteen kahteen lauseeseen:
”Sijoituskiinteistöt vaikuttavat koko seurakunnan remonttien toteutukseen. Ja nyt tehdyt päätökset vaikuttavat koko seurakunnan tulevaisuuteen”.
Seurakunnan omistuksessa 21 pyhäkköä, leirikeskus, hautausmaa sekä Helsingin keskustan sijoituskiinteistöt
Seurakunnan kiinteistösijoitukset koostuvat Liisankatu 29 ja Unioninkatu 39 kiinteistöistä, jotka ovat hallinnollisesti ja teknisesti yhtä kiinteistöä, sekä Mannerheimintie 8 kiinteistöstä. Lisäksi seurakunnan kiinteistömassaan kuuluu Helsingin Lapinlahden hautausmaa ja Kaunisniemen leirikeskus, jossa yhteensä 9 rakennusta sekä hautausmaan historialliset hautamuistomerkit. Lisäksi seurakunnalla on maantieteellisesti laajalla alueella kaikkiaan 21 pyhäkköä.
Liisankatu 29
Seurakunta on saanut lahjoituksena Liisankadun kiinteistön vuonna 1905 alun perin työntekijöiden, erityisesti papiston asuintaloksi. Tuolloin laki edellytti, että seurakunnan tuli järjestää työntekijöille asunnot.
Seurakunnan papisto, Pyhän Kolminaisuuden kirkon kirkonisännöitsijä ja seurakuntalaiset hankkivat Liisankadulla olevan talon tontteineen jo vuonna 1834 seurakunnan työntekijöiden asuintaloksi. Tontin silloinen puinen rakennus kuitenkin purettiin ja tilalle rakennettiin uusi talo vuosisadanvaihteessa.
Vaikka Liisankatua kutsutaan edellään myös Pappilataloksi, ei kiinteistössä ole enää juurikaan papiston asuntoja.
Liisankadun kiinteistön neljännessä kerroksessa on Pappilatalon Kotikirkko eli pyhien Herran veljen apostoli Jaakobin ja suurmarttyyri Katariinan muistolle pyhitetty kirkko.
Lisäksi Liisankadulla on ensimmäisessä kerroksessa seurakunnan asiakaspalvelu, toisessa kerroksessa kirjasto, kolmannessa kerroksessa Helsingin hiippakunnan tilat sekä neljännessä kerroksessa arkkipiispan residenssi. Helsingin hiippakunta on vuokrannut tilat seurakunnalta. Liisankadulla on myös useita seurakunnan henkilöstön työtiloja. Asuintiloja on enää jäljellä muutama.
Liisankatu on peruskorjattu vuonna 1975.
Valtuusto on vuonna 2023 edellyttänyt seurakuntaa määrittelemään, mitkä tilat seurakunta pitäisi mahdollisen yhtiöittämisen jälkeen omassa käytössä. Neuvosto on lähettänyt vuoden 2023 lopulla asiassa esityksen valtuustolle. Lähtökohtaisesti seurakunta on sitoutunut pitämään ainakin toimintansa kannalta tärkeät tilat eli Kotikirkon, Seurakuntasalin, kirjaston, asiakaspalvelun sekä Helsingin hiippakunnan tilat.
Unioninkatu 39
Helsingin ortodoksinen seurakunta on rakennuttanut Unioninkadun kiinteistön vuonna 1937 erityisesti vuokratulojen lähteeksi. Kiinteistö on rakennettu teknisesti ja hallinnollisesti osaksi Liisankadun kiinteistöä.
Yhdeksänkerroksisessa talossa on runsaasti vuokratiloja. Lisäksi kiinteistöissä on seurakunnan kasvatustoimen kerhotilat sekä muun muassa ikonimaalauskurssien tilat.
Helsingin keskustan seurakuntasali sijaitsee Unioninkadun puolella sisäpihalla.
Unioninkadun kiinteistö on saneerattu vuonna 1990. Korjausvelka on syönyt kiinteistön tuottavuuden. Kiinteistössä joudutaan usein tekemään paikallisia korjauksia ja tekemään vuokrahyvityksiä. Lisäksi kiinteistössä on paljon suuria vuokratiloja ja vuokrahuoneistoja, jotka suhteellisesti tuottavat neliötä kohti vähemmän vuokratuloja. Tuottavuutta rasittaa näin kiinteistöjen huono kunto ja vuokrattavien huoneistojen suuri koko.
Mannerheimintie 8
Seurakunta on rakennuttanut Mannerheimintie 8 kiinteistön vuonna 1960 vanhan Tabunovin koulutalon tilalle.
Kiinteistö on alusta saakka rakennettu vuokraukseen perustuvaksi sijoituskiinteistöksi.
Kiinteistö on edelleenkin ainoa voittoa tuottava kiinteistö, vaikkakin voitto on vuosien mittaan pienentynyt.
Mannerheimintien kiinteistö on peruskorjattu vuosituhannen alussa vuosina 2002–2003.
Kiinteistön tuottavuutta rasittaa kiinteistön vuokrattavuuden ikääntyminen ja Helsingin keskustan kiinteistömarkkinoiden muutokset. Lisäksi kiinteistöön on kertymässä korjausvelkaa, joka koostuu kiinteistön kehittämistarpeesta ja kiinteistön ikääntymisestä.
Mannerheimintie 8 kiinteistön kehittäminen edellyttäisi tulevaisuudessa arviolta 20 miljoonaa euroa.
Kiinteistöjen omistamisen periaatteita – tuleviin korjauksiin varautumista
Seurakunnan rakennuksiin kohdistuvista investoineista tehdään vuosittaiset niin kutsutut ”poistot”. Tämä tarkoittaa, että rakennuksien kirjanpidollinen arvo pienenee ajan mittaan käytön ja kulutuksen seurauksena, tämän vuoksi rakennuksista tehdään poistoja kirjanpidossa, jotta kulumisprosessi saadaan myös heijastumaan yrityksen taloudellisiin raportteihin.
Rakennuksiin kertyy ajan mittaan korjaustarvetta, korjausvelkaa, johon kannattaa varautua joko säästämällä poistojen arvon mukaan tai pitämällä lainanottokyky kunnossa. Helsingin ortodoksisessa seurakunnassa on vuosikymmenten kuluessa tehty mittavia kiinteistöinvestointeja ja näiden mukaan laajennettu toimintaa ilman, että olemassa olevien kiinteistöjen korjausvelka olisi otettu huomioon. Seurakunnan kiinteistöpäällikkö Kaj Rosenberg näkeekin seurakunnan epäonnistuneen juuri omistamiensa suurien kiinteistökokonaisuuksien tuleviin korjauksiin varautumisessa. ”Ikävä kyllä seurakunta ei ole varautunut tuleviin korjauksiin. Olemme tulleet tähän tilanteeseen vuosikymmenien saatossa. Asian ratkaiseminen on myös vaatinut jo toista vuosikymmentä. Tällä hetkellä emme tiedä, milloin seurakunnallamme on uusi valtuusto, jonka pöydällä jo odottaa kiinteistöjen tulevaisuudesta päättäminen.”
Seurakunnan toiminta kuitenkin pyritään turvaamaan nykyisessä laajuudessaan ja seurakunta on sitoutunut huolehtimaan kiinteistöstään ja hoitamaan kiireelliset korjaukset. Seurakunnan vuoden 2025 budjetista päätetään valtuuston marraskuun kokouksessa, 14.11.
Valtuuston kokoukset ovat julkisia tilaisuuksia ja Helsingin seurakuntasalilla 14.11. kello 17.30 alkavaa kokousta voi tulla seuraamaan paikan päälle tai suoratoiston välityksellä Helsingin ortodoksisen seurakunnan YouTube-kanavalla.
Teksti: Vlada Wahlstén
